前几天,证监会找房企和金融机构开了个会。
(资料图)
主要是聊聊房企销售和债务情况,怎么打开融资渠道。
证监会,也急的。
前不久的ZZJ会议上,刚刚宣布“要活跃资本市场,提振投资者信心。”,还发文“让居民通过股票、基金也能赚到钱”。
结果,刚过一个星期,碧桂园暴雷直接拉爆了地产和民企,配合着各路“好消息”,A股这礼拜都跌麻了。
碧桂园更是直接成了仙股...
有些人说,碧桂园倒在了黎明前;还有人觉得碧桂园倒下了,才是房地产的黎明...
一个年销售额几千亿的宇宙房企,都撑不住了,更何况那些小一点的民营公司。
他们等了两年的风,终究还是没来。
前天,还有一个新闻。
弘阳地产出售广州增城项目“珠实弘阳时光荟”予珠实,作价2.95亿。完成后,弘阳彻底退出项目,由珠实全资控股。
时光荟位于永宁,处于增城和黄埔的交界处,均价1.5-1.7万/平,66-96平的刚需户型,户型还挺不错的。
不过,这地方虽然和黄埔交界,却没有地铁,是硬伤。
看区位图就知道,这地方纯纯刚需圣地,房企修罗场。只要进来了,不卷掉半条命是很难逃出去的。
这块地,当初拿地比较早,2020年的时候价格不算贵,16.61亿,总建面近23万方,单价7200/平出头。
按照现在售价来看,是妥妥有得赚,起码不亏,高峰期还卖接近2万/平。
但是弘阳这次退出项目,是亏钱撤出去的,在报表中最终亏损3110万。
实际亏损,比这个数还多。
在退出前,项目公司还欠弘阳4.8亿的股东贷款。
最终,弘阳这笔贷款却只卖出了2.95亿的价格。
弘阳给出的原因是:根据项目的项目销售情况及回款预期安排,并考虑到资金调回的时间价值以及预期项目公司目前的项目亏损,公司认为项目公司股东投入无法全额收回,故销售贷款的代价存在折让。
说人话就是↓
一、回款慢,等不及了。
二、项目公司还在亏钱,预计拿不回钱了。
弘阳很急回款,要求出售完成后的两个工作日,就要珠实打全款。
所以,弘阳选择刀自己一刀撤出项目,将这个摊子甩回给珠实。
这不是弘阳在广州第一次干这种亏本撤出的买卖了。
2022年8月,弘阳退出白云项目“招商弘阳电建南国雍云邸”,将项目卖给招商,作价8.57亿元。
雍云邸位于白云湖板块的滘心,均价3.2-3.6万/平,户型76-105平。
这块地虽然位于主城区白云,有地铁+学校,但属于新兴板块,楼价也很贵,是板块地王。
2021年首批集中供地,弘阳以总价35.9亿,楼面价2.66万/平。
对比现在的售价,真是血亏。
最初,弘阳为这个项目净投入了11.27亿,一年后却只收回了8.57亿,亏损约2.7亿。
外来房企在广州亏钱,不是新鲜事,知根知底的广州本土房企也会踩坑。
雅居乐老板侄子的上市房企景业名邦,也干了。
去年,景业名邦将增城项目格林水岸的股权,卖回给金地,作价2.9亿。
这块地也是在2021年首次集中供地出让的,溢价率达31.52%!
金地以9.18亿元竞得,楼面价11038元/㎡,随后引入了景业名邦合作。
有趣的是,景业名邦在金地拿地后才进入的合作,却在项目还没开盘时就退出了...
一来一回,连开盘水花都没见到,你猜景业名邦亏了多少?1.2亿。
在退出公告中,景业名邦这样写道:在当前不利的市况下,不太可能在并无重大亏损的情况下出售项目的在建物业。
摊牌了不装了,市场不好就认亏退出。
项目去化太慢,靠现金流活下去才是房企的第一要点,能够套现的项目,出险房企一般都会卖掉。
其实,像弘阳、景业名邦这样的房企还算幸运,这几个项目都有珠实、金地大型房企在旁边兜底,能把项目套现。
真正惨的,像正荣、力高、融创、德信这些在广州,都直接摆烂了。
统计了2021年集中供地的名单,竟然还有11宗地块还没开盘,两年半过去了,当初抢的要生要死,现在拿到了直接摆烂。
有的项目曾经预热过一段时间等风来,风没来就直接走了,像振业学府里。
还有的盘,刚建起个销售中心,发现自己地价比旁边的房价还贵,直接溜了,像徐福上坤云镜风华。
高位站岗的房企太难了,尤其是在融资手段大幅减少的情况下,拿错地基本就宣判了死刑,在高位根本找不到人接盘。
而那些成功开盘的房企,很多也是咬牙坚持。
建发在2021年集中供地拿下的南沙横沥岛地王建发明珠湾玺,一样亏本卖。
据建发年报透露,项目计划总投资额31.4亿,建面8.9万平,算下来每平米成本3.6万/平左右。
而在上个礼拜,这个楼盘有特价房一度有特价房低至2.5-2.6万/平,即使按均价也才3.2-3.6万/平,妥妥卖一套亏一套。
其实,早在去年开盘的时候,建发就基本已经认栽了。
在2022年年报中,建发计提了1.89亿的期末跌价准备。
简单来说,就是房子没交付,建发根据周边市场降价,做出的提前预计亏损。
房子还没卖多久,先预亏快2个亿。
房企只要拿错地,和大众买家一样在高位站岗。
现在的房企,没了当初的豪言壮语,认清现实,活下去。
有的房企,可以拿着项目一边卖一边等利好,而有的房企早已扛不住只能亏本退出。
只是,两年了,他们等的风,还没来。
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