(资料图片仅供参考)
分析房地产股要注意住房、商品房和地产股的区别。
住房包含了农村自建房,保障房,商品房等,现在年轻人口减少,住房总需求减少,相关产业链家具家电等总需求减少,这一点在两年前我已经发过文了。
商品房是在城市买房,包含了本地居民和外来移民的需求,年轻人口下降,本地居民买房需求下降,但是外来移民买房需求受政策限制很大,以前快速城镇化,人为控制了农村人口向城市人口买房转移的速度,采用例如高考录取比率,限制外地户口买房等政策来限制,举个简单的例子,以前有200个人想去城市,但是政府通过买房资格(户口和限购政策)只让50个人买,现在年轻人口减少只有150人想去城市买房,然后政府放松买房资格(户口和限购)允许75个人买房,这样商品房需求反而上升了。因此在年轻人口减少的时候,放松农村人口到人口流入城市买房,商品房需求还是可以增长的。
商品房价格,像杭州这样的人口流入城市,想移民到杭州的人太多,于是杭州市实行了限购政策,允许外地户口满一年社保才能买房,像上海,外地户口单身不能买房,还要厉害。所以这样的城市的核心城区的商品房永远是稀缺资源,购买者是全国人民,然后被政策限制不能买,还是具有保值增值的作用的。
地产股,前面分析了商品房的需求,如果放松农村人口到人口流入城市买房,商品房需求还是可以增长的。具体地产股则要看该企业的项目分布,那些分布在人口流出地区的房地产公司的项目很多是零资产负资产,碧桂园和恒大门就是榜样,而项目分布在人口流入地去的房地产公司则日子好过,是“供给侧改革”的剩者为王的获利者,淘汰战后在战场上捡尸的胜利者。滨江、万科们就是剩者为王者。
分析商品房和地产股一定要分清是人口流入还是流出的地区。
$万科A(SZ000002)$ $保利发展(SH600048)$ $滨江集团(SZ002244)$
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