01
限跌令迎来放松
限跌令,终于撕开了一个口子。
(资料图片)
根据财联社披露,四川雅安对团购的限跌令进行了松绑。
近日,四川省雅安市经济技术开发区近期出台15条楼市措施,其中有不少亮点。其中包括:
第一,为鼓励房企促进销售,雅安市经济技术开发区提出,2023年7月1日至2024年6月30日期间,对商品房销售面积达5万、8万、10万平方米以上的单个房地产项目,分别给予40万、80万和120万元的奖励补贴。
第二,雅安经开区全力支持房企积极开展针对党政机关、企事业单位职工、医务人员、教师、外来务工人员、三区在外工作人员等群体购买商品房的团购活动,开发企业团购优惠价格,不计入商品房备案价格跌幅比例范围。
第一条是鼓励房企多卖房,卖得越多奖励越多。
第二条则有两个功效,一方面鼓励编制人员组团购房,另一方面松绑了限跌令,团购优惠不计入跌幅。
关于鼓励编制人员组团购房,去年以来就有很多城市发布过类似措施。
比如去年8月份四川眉山就提出,一次性团购30套以上的优惠购房款的3%,一次性团购50套以上的优惠购房款的4%,一次性团购100套以上的优惠购房款的5%,具体优惠根据不同楼盘情况确定。
长春、黄冈、巴中、普洱、铜陵、桐庐、沈阳、中山、太原也发布过类似措施。
效果是,没有什么效果。
但其放松限跌令的意义则比较重要。
02
限跌令适得其反
在去年楼市一片肃杀的背景下,数十个城市为了阻止房价下跌,阻止卖地收入下降,纷纷出台了限跌令。
由湖南岳阳打响了第一枪,要求市区新房降价幅度不得超过15%。
后,株洲、桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、唐山、张家口等数十个城市下发“限跌令”,要求房价下跌不能超过15%或10%,否则不给网签。
这还只是摆在明面上的限跌城市,事实上大多数城市虽然没有发布限跌文件,却明里暗里限制房价跌幅超过一定范围。
比如上半年昆山两个楼盘就因为房价跌幅过大被喊停。
他们之所以给房价限制跌幅,无非是出于两个考虑:
第一,怕出现系统性金融风险。
房地产绑架了很多行业,比如银行,建筑行业,以及家具、钢材、家电等一系列上下游产业。尤其是银行,楼市背后兜底的是银行,银行承担着大量房地产贷款。
一旦房价降幅过大,会引发很多人断供,银行的就会有一系列坏账,进而引发一系列不可控的系统性金融危机。
第二,怕地价大幅下跌,影响卖地收入。
中国八十年代初,开启了中央与地方财政分灶吃饭的模式,赋予了地方更大的行政权力各种它能控制的资源,并且把这些资源经济化。其中土地资源便是其中之一。
各地卖地收入都是归于地方政府使用,这是很多地方城市安身立命的钱袋子。随着地价不断高企,地方与中央又形成了博弈状态。
但尴尬的是,限跌令并没有解决它们的这些烦恼,房价该跌的还是在跌,土地卖不出去的还是卖不出去。
房价方面,国家统计局最新发布的7月份数据显示,房价下跌已经进入了比快比惨阶段。
70个大中城市中,新房环比下跌的城市49个,也即70%的城市房价在跌。同比下跌的城市44个,也即63%的城市新房价格至少低于一年前。
此外,更能真实反映市场价格变化的二手房方面,更是绿油油一片。
70个大中城市,二手房环比下跌的城市63个,同比下跌的城市65个。超过90%的城市房价在跌,超过90%的城市房价至少低于一年前。
制图:城市财经;数据:国家统计局
卖地收入方面,跌势根本刹不住。
2022年卖地收入只有66854亿元,较前一年下降了23.2%。今年上半年,卖地收入只有18687亿元,同比下降了20.9%。
制图:城市财经;数据:财政部
更重要的是,限跌令不但没有阻止房价下跌,没有阻止卖地收入下跌,反而弄巧成拙、适得其反,加速了房企的暴雷速度。
过去两年,房企被斩断了大多数融资渠道,虽然有第二箭射出,官方也表态要放宽房企的融资,但是从结果来看,只是肥了少数央企国企而已。
根据机构统计的75家典型房企数据来看,2023年上半年地产信用债发行主体仍以央企和地方国企为主,国企融资占比约92.60%,半数民营房企在上半年没有债券融资。
卖房回款,成了民企几乎是唯一的来钱渠道。
但是,在限跌令之下,很多房企想让利跑量,薄利多销也不能。
7月份,头部50强房企的销量,只有华侨城、城建集团两家正增长,其余都在下跌。
无法融资,又不能大降价回款,又有保交楼压力消耗现金流,这种背景下,去年以来一家又一家房企出暴雷了。
最近的两家,是碧桂园和远洋。
03
限跌令该取消了
所以,本号在最近的文章中提出了一个明确观点:取消限跌令。
最近在中央明确强调“适时调整优化房地产政策”,北上广深四大一线城市已经接连喊麦,武汉、福州、西安、厦门等城市也传出了风声。
从过去两年的操作来看,无论是放松限购,降低首付,降低利率,都没有效果。
放松限购,降首付,不给民众降压减负,只是号召大家去买房,在收入和就业不确定之下,还在想着继续掏空大家的钱包,让大家背负更重的债务。
在高房价与低收入面前,在工作与就业充斥着不确定性之下,在大环境如此的局面中,想要复苏成交量,唯有诚意降价不可。
当下各城市遭遇的楼市困局,都是当年房价拼命上涨造成的。
现在,浪潮褪去之后,才发现,原来房价与民众收入之间的鸿沟,已是无法逾越的天堑。
这种巨大的落差,并不是任何一个救市招数能够管用的。
目前楼市的主要症结在于高房价与低收入之间的鸿沟,在丧失预期和收入与就业不确定性加大之间的矛盾。
这些问题不解决,任何大招都不顶用。
取消限跌令,诚意降价,才是当下最有效的办法。
事实上,去年年中,广东省地产就提出过调整限跌令的建议:
调整当前“一刀切”式的限价管控。适当放宽备案价限制,建议土地出让合同中未规定限价销售的项目,可根据项目及市场实际情况制定备案价格。
但并没有被采纳,不了了之。
无任何种商品,流动性都是第一重要。一个没有流动的商品,即便是天价,也是纸面财富,无法兑现。
对于房子来说,不降价失去流动性,要比降价增加流动性的伤害更大。
没有流动性,开发商回不了款,地方城市也会减少税收收入。而且,为了绞尽脑汁阻挡房价下跌,会想尽办法出台各种修修补补的工作,不但对市场干预太大,阻挡了市场的自主发展,削弱了市场的积极性,对于市政府本身的工作人员,也会疲于奔命。
而接受现实,接受降价,尽管在冷却的市场环境下,不一定能增加多少成交,但至少不会是互相僵持的僵局。
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